Die vraag ontstaan gereeld veral met die toepassing van munisipaliteite se verordeninge of die grondwetlike reg van die grondeienaar enigsins benadeel word deur die toepassing van die munisipaliteit se wetlike bepalings.
Munisipaliteite se magte word toegeken deur die Grondwet veral in Bylaes 4 en 5 waar die funksionele areas van plaaslike regering gelys word. Provinsiale wetgewers is geregtig om wetgewing te maak terwyl in skedule B van die administratiewe bevoegdheid van funksionele gebiede aan munisipaliteite toegeken word. Binne die Grondwet word wetgewende magte toegeken aan plaaslike regering deur die promulgering van verordeninge. Verder bepaal die Grondwet dat dit die verantwoordelikheid is van provinsiale regering om munisipaliteite te vestig asook die monitering en ondersteuning aan hierdie entiteite. Binne die nasionale en provinsiale regering is daar wetgewende en uitvoerende gesag wat moet toesien dat die munisipaliteite hul funksies effektief verrig. Dit is dus slegs ’n regulerende rol wat oor munisipaliteite uitgeoefen word.
Die Grondwet gee aan munisipaliteite die reg om op eie inisiatief die plaaslike regeringsake van sy gemeenskap te bestuur onderhewig aan nasionale en provinsiale wetgewing. ’n Munisipaliteit kan dus sy bevoegdheid uitoefen vir die effektiewe uitvoering van sy funksies. Waar daar ’n konflik bestaan tussen nasionale en provinsiale wetgewing teenoor plaaslike regeringwetgewing is die plaaslike regering wetgewing onder verdenking.
Die grondeienaar vind homself op ’n daaglikse basis in die posisie waar oordrag van eienaarskap van ’n eiendom benadeel word ten opsigte van uitstaande skuld op eiendomsbelasting en die uitreiking van ’n klaringsertifikaat weerhou word. Daar word ook verder ervaar dat munisipaliteite bykans “gesmeek” moet word vir ’n klaringsyfer-faktuur net om die uitstaande skuld te betaal en dan gaan die “gesmeek” weer voort vir die klaringsertifikaat. Binne hierdie aktiwiteite word daar gewoonlik slegs vir drie maande voorsiening gemaak terwyl die onvermoë van munisipaliteite veroorsaak dat die proses nie binne die vasgestelde tydperk kan geskied nie en daar weer van voor af begin moet word met die pleit vir die nodige dokumentasie. So ’n situasie is frustrerend vir die grondeienaar wat sy transaksie wil voltooi en afhandel.
Verskeie hofsake het die aspek aangespreek en so was daar dan ook op 17 Junie 2022 uitspraak in die Hooggeregshof van Appèl in Suid-Afrika. Hierdie uitspraak het spesifiek op die SPLUMA wetgewing en verordeninge gekonsentreer. Oor die algemeen plaas munisipaliteite beperkinge op die oordrag van eiendomme wat alle grondeenhede asook landbou eiendom insluit. Vereistes word gestel waaraan voldoen moet word voordat oordrag van vaste eiendom toegelaat word.
Van die vereistes sluit in: Die lewering van geldige goedgekeurde bouplanne vir alle strukture op die eiendom insluitend van okkupasiesertifikate en selfs sonering om sekere gebruike te reguleer. Voorbeelde is soos ’n produksie-aanleg waar landbou produkte omgeskakel word om waarde toe te voeg asook die pers van mielies of soortgelyke praktyke, en onder meer ’n sertifikaat van die aktebesorger wat bevestig dat fondse verskuldig deur die oordraggewer ten opsigte van die eiendom betaal is.
Die uitspraak was dit eens dat hierdie toepassing opportunisties is van die munisipaliteite deur die registrateur te verbied om ooreenkomstig sy bevoegdhede en verpligte van die Registrasie van Akteswet 47 van 1937 op te tree. Hierdie optrede van die munisipaliteit plaas ’n beperking op oordrag en is nie deel van munisipale beplanning nie, maar hou verband met die oordrag van die eiendom wat nie ’n munisipale wetgewende bevoegdheid is nie maar ‘n nasionale een. Dit is verder volgens die SPLUMA wetgewing die taak van munisipale inspekteurs om vas te stel van enige nie-nakoming van die grondgebruikskema en is die verantwoordelikheid van die inspekteurs om die oortreding te bewys. Die SPLUMA wetgewing in terme van seksie 32 maak voorsiening vir die afdwinging van sekere vereistes volgens die gebruikskema van die wetgewing hoewel dit nie enige beperking plaas op die oordrag van die eiendom nie.
Daar moet in ag geneem word dat meeste munisipaliteite van ’n konsep verordening en waar daar so ’n defek ingesluit is, dit voortgesit word deur verskeie munisipaliteite sonder om die impak te evalueer. Waar ’n verordening dus hierdie bepalings en beperkings toepas is daar ’n inbreuk op die grondeienaar se grondwetlike reg wat voortspruit uit eienaarskap en struikelblokke plaas om die oordrag van eiendomsreg van eiendomme te registreer. Hierdie tipe afdwinging is nie deel van munisipale beplanning nie. Die bevoegdheid met betrekking tot aktes registrasie is nie ’n munisipale funksie nie, maar wel deel van die verpligting van die nasionale regering. Die bepaling om oordrag te verhoed deur verordeninge is dus nie toelaatbaar nie en oorskry die plaaslike regering sy magte in die opsig.
Die grondeienaar moet deeglik kennis neem van hierdie aspekte wat eienaarskap benadeel en ’n wesenlike invloed het op daaglikse aktiwiteite wat verder die gesonde ekonomie benadeel. Inspraak moet gemaak word aan munisipaliteite sodat hierdie aspekte aangespreek word en onverwyld reggestel word. Dit is nie die doel van plaaslike regering om daaglikse handelswyse te benadeel nie, maar eerder ondersteun om die ekonomie te versterk.
Foto: Federico Respini | Unsplash
